מוסתר ע"י קוד CSS מותאם

כדי לאפשר חלוקת שטח המגורים הכללי למגרשים ולהסדיר זכויות בניה בהתאם להחלטות יגור ל-700 יחידות דיור + 100 יחידות קטנות. לתת בסיס מתאים למפת חלוקת שטח המגורים למגרשים.

העברת זכויות בניה כך שרוב יחידות הדיור הקיימות יקבלו זכות בניה ל- 160 מ"ר. התאמת ייעודי קרקע בחילופי שטחים בין מבני ציבור למבני מגורים, כך שכל מבני המגורים יהיו בתוך היעוד קרקע מתאים. העברת זכויות בניה משטח ציבור לשטחי מגורים.

החלטה על שיוך משמעותה שלכל חבר יש מגרש, אין חברות ללא מגרש. כדי לקלוט חברים חדשים יש צורך לסמן להם מגרש. כדי להסדיר מגרשים יש צורך באישור התב"ע החדשה.

הועדה המקומית היא סמכות התכנון הנמוכה ביותר, לכן סמכויות הוועדה מוגבלות, אך תהליך האישור קצר בהרבה. הוא מערב מינימום גורמי תכנון והשפעה שמתייחסים לתוכנית ויכולים לדרוש שינויים או עצירה שלה. יחד עם זאת חובה למבצע שינויים והתאמות בהתאם לסמכות המוגבלת של הוועדה המקומית.

תמיד ניתן לשנות תב"ע ע"י הגשת תב"ע חדשה. ברמה של וועדה מקומית או ברמה של וועדה מחוזית בהתאמה למרכיבים אותם נרצה להוסיף או לשנות. תוספת או שינוי של שימושי קרקע והגדלת זכיות בניה, מחייבים תב"ע שתוגש לוועדה המחוזית.

תמ"א 35 מגבילה אותנו כיום ל-700 יחידות דיור בלבד. כאשר יאושר התיקון לתמ"א שנמצא בשלבים מאד מתקדמים , ניתן יהיה להגדיל את הישוב על ל-1000 יחידות דיור. חשוב לתכנן במבט צופה פני עתיד ולהתייחס כבר היום לתנאים אלו. השטח העומד לרשות יגור והצפיפות הסבירה ליישוב כפרי נותנת מענה ל-860 יחידות דיור + 100 יחידות קטנות.

לאורך השנים התקבלו החלטות על גדלים שונים של דירות קבע ועל צורות בניה שונות. החלטות אלו יצרו שונות גדולה באזורי המגורים ביגור. לחלק מהשכונות יש תב"ע נפרדת שמגדירה את זכיות הבניה באותה שכונה. בחלקים אחרים זכויות הבניה מוגדרות באחוזים מתא שטח מסוים. והם שונים בין השכונות (באישורים הקיימים היום).

אם נחלק את כלל זכויות הבניה של יגור באופן שווה ליחידות הדיור נקבל את המספר 172.5 מ"ר ליחידה. לאורך השנים יגור אישרה והגישה היתרי בניה לדירות מעל לגודל זה. אם נאשר לדירות אלו רק 172.5 מ"ר, נהפוך אותן לחורגות מתב"ע מאושרת ולבלתי חוקיות על פי חוק התכנון והבניה.

תהליכי התכנון ביגור לאורך השנים יצרו שוני גדול בין שכונות ותיקות לצעירות יותר. תב"ע בסמכות מקומית משקפת את המצב קיים בשטח. תהליך התכנון לא יכול לסגור פערים שנובעים מרצף ההחלטות שהתקבלו ביגור לאורך השנים. מטרת התוכנית לאפשר שיוך לכל יחידות הדיור הקיימות, תוך התייחסות לאילוצים הקיימים בשטח.

חוות הדעת של מהנדס הוועדה ושל עורכי הדין כיוונו אותנו להכנת תב"ע של מתחמים. המתחמים שומרים על גמישות לשלב של תוכנית המגרשים שתישען על התב"ע. הם שומרים על המרקם הקיבוצי הקיים, בכך שהם מטשטשים את השטחים הצבועים צהוב (שטחי המגורים) שלא מתוכננים בהם מגרשים. תב"ע של מגרשים תחייב אותנו להתייחס לשטחים המוגדרים מגורים וכרגע אין לנו כוונה להוסיף בהם מגרשים ולצופף את השטח הקיים.

הוסבר במצגת, שהתוכנית המוצעת כוללת תוספת זכויות בניה המוקנות מכח תוכנית מאושרת מס' 301-1233816 (תכנית ביוזמת המועצה האזורית זבולון לפיה נתנה בכלל יישובי המועצה, תוספת זכויות בהיקף המירבי המתאפשר), לא ניתן להגדילן בשנית.

יודגש שחוק התכנון והבניה מאפשר תוספת זכויות בניה בהיקף 7% משטח המגרש או 50 מ"ר הערך הקטן מבניהם. בתכנית שאושרה בסמכות הוועדה המחוזית. בתוכנית המאושרת של יגור (זב/6/ו) קיימים סה"כ 9 תאי שטח למגורים. סה"כ התוספת המרבית המותרת הינה 450 מ"ר בלבד.

עפ"י חוק התכנון והבנייה, וועדה מקומית אינה מוסמכת להוסיף שטחי בניה מעבר לקבוע בתכונית שאושרה בוועדה המחוזית. התוכנית המוצעת תואמות לסמכות הוועדה המקומית. לכן כלל זכויות הבניה תואמים לקיים בתוכנית היישובית המאושרת, זכויות אלו בלבד, ניתן לחלק בין כלל יחידות המגורים המותרות לבניה: 700 יחידות דיור + 100 קטנות.

זכויות הבניה בתוכנית המוצעת אינן מתייחסות לשכונות עתידיות, עבורן תידרש תכנית חדשה בסמכות הוועדה המחוזית.  יובהר ששטח הדירה הממוצע, כפי שהוצג, הינו חלוקת סה"כ זכויות הבניה של מכסת המגורים היישובית בכמות היחידות המותרת. הנתון לא הוצג כהצעת תכנון אלא, לצורך המחשה של שטח דירה אחיד.

ככל הנראה, הכוונה בשאלה היא למיצוי מקסימלי של זכויות הבניה  עפ"י החוק המתיר תוספת שטחי בניה למגורים בהיקף 7% (הוזכר בשאלה מס' 11 לעיל).

על פי תוכנית תקפה ביגור, סה"כ זכויות הבניה למגורים ביגור הם: 127,190 מ"ר. כאשר נחלק סכום זה ל-700 יחידות הדיור + 100 יח"ד קטנות (מכסה יישובית מרבית), לא ניתן להגיע ל-200 מ"ר ליחידת דיור.

התחשיב הוא: 127,190 מ"ר בהפחתת 5,500 מ"ר ליח"ד קטנות, לחלק ל-200 מ"ר ליח"ד, מאפשר מענה ל-608 יחידות דיור בלבד. כמות זו אינה מכסה את כלל זכאי השיוך ביגור.

לכן, הוסבר במצגת שליגור זכויות בניה מוגבלות המאפשרות עד 172.5 מ"ר בממוצע ליחידת דיור. הגדלת זכויות בניה ניתן לעשות רק באמצעות יזום תכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

על פי כלל היועצים המקצועיים (המשפטיים, השמאים והתכנוניים)  הוחלט שאפשרות העדיפה היא תב"ע של מתחמים ולא של מגרשים. על מנת לקדם שיוך באופן מיטבי, יש לקדם תכנית בסמכות הוועדה המקומית, זבולון בתצורת מתחמים. תצורה דומה לתוכנית היישובית המאושרת זב/6/ו.

תצורת מתחמים מאפשרת גמישות בקביעת מגרשים בתשריט חלוקה, שיתבסס על התב"ע. בתב"ע מתחמים נקבעת כמות יחידות דיור מותרת במתחם, ללא חלוקה מחייבת. מה שמאפשר שמירת המרקם הקיבוצי הקיים. כל מתחם מגורים כולל בתוכו מלבד שטחי מגרשי המגורים, גם שטחים פתוחים, חניות ומעברים. שימושים אלו מתאפשרים  בתב"ע של מתחמים. אבל יוגדרו כמגרשים נפרדים שאינם מיועדים למגורים, בתב"ע של מגרשים. יהיה צורך לשנות לייעוד קרקע שאינו מגורים (שבילים חניה, שטח פתוח וכו').  מה שיגרעו שטחי מגורים שלא ניתן יהיה להעביר או לשמור לטובת תכנית עתידית.

ניתן יהיה להגיש תב"ע חדשה, לתא שטח או מגרש. כל תכנית הינה בסיס לתוכנית שינויים שתוגש בעתיד. תוספת זכויות בניה, עבור מתחם או מגרש בודד, תתאפשר רק באמצעות תכנית בסמכות הוועדה המחוזית.

אין קשר ישיר בין תוכנית השיוך לתוכנית האב. תוכנית השיוך אינה משנה דבר בפריסה העתידית של יגור, של שטחי הציבור, המגורים, העסקים והשטחים הפתוחים.
תכנית אב הוא מסמך פנימי של קיבוץ יגור, אין למסמך מעמד סטטוטורי כלשהו.

מטרת המסמך לסקור את כלל הצרכים העתידיים, המגבלות והאילוצים החלים על קיבוץ יגור וסביבתו. כדי להגדיר ייעדי הפיתוח, כיווני הפיתוח ושלביות מימוש.

ראוי שאספת קיבוץ יגור תדון בתוכנית האב, אך לא בדיון זה.

סה"כ זכויות הבניה למגורים ביגור: 127,190 מ"ר. אם נחלק סכום זה ל- 630 נקבל 201.8 מ"ר ליחידה. אך להחלטה כזו יש מספר משמעויות:

1. אין יכולת לבצע קליטה. קליטה מחייבת הגשת תב"ע חדשה למגורים בסמכות מחוזית. (לאחר ויתור על שיטחי מגורים מאושרים יש קושי גדול עוד יותר לקבל אישור לתוספת מגורים).
2. אובדן שטחי מגורים מאושרים מהם לקחנו זכויות בניה, כמו שטח 100 ושטחים נוספים. לשטחים אלו נאלץ לקבוע ייעוד קרקע אחר.
3. אובדן יכולת מימוש של 100 יחידות קטנות לצעירים או כמחסנית קליטה. מכיוון שגם זכויות בניה אלו נלקחו לטובת 630 זכאי השיוך ביגור. לשטחים אלו נאלץ לקבוע ייעוד קרקע אחר.

התיקון לחוק מגדיר כך : תיקון 162 לחוק התכנון והבנייה (הוראת שעה), חל על כלל הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה בתחומי מועצות אזוריות במחוזות הצפון והדרום,  במטרה להרחיב את סמכותן לאשר תוכניות מגורים ותשתיות נלוות בהליך מואץ, ללא צורך באישור בוועדה המחוזית. הרחבת סמכויות: מאפשר לוועדות המקומיות לאשר תוכניות מתאר לתוספת יחידות דיור (עד 40 יחידות) ושימושים נלווים למגורים, בתוך שטח מוגדר (עד 20 דונם ו-5,000 מ"ר בנוי).

קיבוץ יגור הוא חלק ממועצה אזורית זבולון, שנמצאת במחוז חיפה ולא במחוז צפון. לכן לא ניתן לממש ביגור את תיקון 162 לחוק.

להגדרה של זכויות בניה ממוצעות למתחם יש מספר משמעויות:

1. הממוצע ככול הנראה יגרום לשמאי המנהל להעריך זכויות בניה גבוהות לכולם. לדוגמא אם ניתן 200 מ"ר ממוצע ליחידה, ההנחה תהיה שיש לפחות תוספת או הפחתה של -10%. השמאי לפי מיטב הבנתנו יניח שיש לכולם פוטנציאל של 220 מ"ר ומזה ייגזר התשלום לכל השכונה. למרות שבפועל לא כולם יוכלו לבנות 220 מ"ר. כלומר חברים ישלמו על מטרים שהם אינם יכולים לממש.
2. כאשר מדובר במגרש משותף, רמ"י מנפיק שובר תשלום אחד למגרש. במגזר הכפרי אין שוני בזכויות הבניה בין היחידות באותו מגרש, לכולם יש אותן זכויות. המשמעות היא שרצון של שותף אחד לבניה של 200 מ"ר גוררת את השותפים למגרש לאותה כמות של זכויות בניה. גם במצב שלא כל השותפים רוצים לשלם על זכויות בניה מוגדלות.
3. זכויות בניה ממוצעות יוצרות מצב של "כל הקודם זוכה". אם חבר קיבל היתר של 220 מ"ר. שני השותפים במגרש יקבלו גם הם 220 מ"ר. זה מאלץ 3 חברים אחרים להגיע לכל היותר ל- 180 מ"ר או פחות. בהנחה שסה"כ זכויות הבניה של מתחם או שכונה הן סופיות אנחנו יוצרים חוסר שוויון שנגזר ישירות ביכולת כלכלית נוכחית.

הדיון מתבצע על התב"ע. התב"ע בנויה ממספר מתחמי מגורים, בכל מתחם מעבר למגרשי המגורים יש שימושים נוספים, כפי שזה היום.

תוכנית חלוקה למגרשים דורשת עמידה בכללים של חוק התכנון והבניה הכולל גם תוכנית תנועה וחניה. נספח התנועה אינו חלק מהתב"ע ולא יוגש לוועדה המקומית עם התב"ע.

תוכנית התנועה תוגש כאשר נגיש תוכנית מגרשים לצורכי רישום (תצ"ר) לחתימת הועדה המקומית ולאישור רמ"י.

הדיון מתבצע על התב"ע ולא על תוכנית המגרשים. תוכנית המגרשים תוגש לוועדה המקומית כ"תוכנית צל", בדומה למה שהוגש עבור שכונת הבריכה. כך שיתאפר לבצע שינויים שיאושרו ע"י יגור. את מירב המגרשים ביגור לא ניתן לפצל מעבר למה שהוצג בתוכנית החלוקה למגרשים.

השאלה מתייחסת למקרה מאד נקודתי, ובהתאם לכך היא מטופלת.

קביעה זו אינה נכונה. מבלי להיכנס לפירוט חישובי השטחים בתאי השטח בתב"ע קיימת לעומת התב"ע המוצעת, ניתן לקבוע בוודאות שיש דווקא העברת זכויות בניה משמעותית משכונת המשתלה לשכונות הוותיקות, כדי לאפשר בהן 160 מ"ר ליחידת דיור.

במגזר הכפרי, בתוך מגרש משותף, רמ"י לא יודע לתת מצב של יחידות עם זכויות בניה שונות בתוך אותו מגרש.
רמ"י נותן מפרט תשלום אחד למגרש, ולכל יחידות הדיור במגרש אותן זכויות בניה.

 1. לשכונת הבריכה יש תב"ע נפרדת. מי שהכין את התב"ע עבור קיבוץ יגור קבע את זכיות הבניה. מי שאישר את התב"ע זה קיבוץ יגור.
2.  בקיבוץ יגור כמו בכל קיבוץ אחר יש גופים וועדות שמקבלים החלטות ע"פ הסמכות שהקיבוץ נתן להם.

אופן קבלת ההחלטות עבר ביגור אינו תחת האחריות או הסמכות של צוות תכנון שיוך.
יתכן שמקבלי ההחלטות לא יכלו לראות את התמונה כפי שרואים אותה היום. יתכן שבעת הוצאת התבע עניין זכויות הבניה לכלל דירות הקיבוץ לא היו על סדר היום וחלק מהדיון.

1. צוות תכנון השיוך אינו יכול לשנות את ההחלטות שהתקבלו ע"י המוסדות השונים של יגור לאורך השנים.
2. החלטות אלו יצרו שונות מאד גדולה בין השכונות ולעיתים גם בין הדירות בתוך השכונה.
3. חשוב לציין שחבר קיבוץ לא בונה את ביתו כפי שהוא רוצה. לחבר קיבוץ אין יכולת לחתום על היתר בניה . מי שחותם על היתרי הבנייה זה הקיבוץ. כלומר גוף כלשהו בתוך הקיבוץ אישר את בקשת החבר והגיש אותה לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
4. אין אפשרות חוקית להגיש תב"ע בסמכות מקומית שתהפוך דירה כל שהיא לחורגת מזכויות הבניה שניתנות לה.
5. זכויות הבניה נאספו מכלל שכונות המגורים, בתב"ע הקיימת של יגור. התב"ע המאושרת היא בסיס העבודה והיא מגדירה זכויות שונות לשכונות השונות.
6. בגלל השונות בתב"ע המאושרת, נלקחו זכויות בניה משכונות חדשות והועברו לשכונות וותיקות כדי לתת לכל הפחות 160 מ"ר ליחידה.

צוות תכנון שיוך לא קיבל החלטה על עצירת בניה פרטית ביגור עד לאישור התב"ע.
הצוות לא עוסק באישור בניה פרטית של חברים ביגור, הגוף שעוסק באישור בניה פרטית ביגור הוא וועדת התכנון של יגור.
צוות תכנון שיוך קבע כללים לתקופת הביניים עבור ועדת התכנון של יגור,
על מנת לאפשר בניה פרטית, תוך התאמת התכנון לחלוקת חלקת המגורים למגרשים ולכללים הנהוגים בבניה ותוספות בניה בבתים משותפים.

התב"ע המוצעת מבוססת על תב"ע קיימת מתוך כוונה ברורה להגיש תב"ע בסמכות מקומית. הסיבות להחלטה זו הוסברו באספה וגם בתשובות  הקודמות . בבת"ע בסמכות מקומית לא ניתן לקבל זכויות בניה נוספות.

חשוב להבהיר שכל תוכנית היא בסיס להגשת תוכנית חדשה שתשנה את התוכנית הקיימת או תחליף אותה, יגור בהחלט תוכל להגיש בעתיד תב"ע בסמכות ועדה מחוזית ולבקש תוספת זכויות בניה. 

יש כמה גורמים שמשפיעים על כמות יחידות דיור בישוב ועל זכויות הבניה שניתנות למגורים. כמות יחידות הדיור בישוב נקבעת לפי מקסימום שהוגדר בתוכנית ארצית תמ"א 35. תוכנית זאת לא עוסקת בכמות זכויות הבניה . זכויות הבניה ניתנות בת"ע בסמכות מחוזית. זכויות אלו מוגדרות ביחס לתא שטח שהיעוד שלו הוא מגורים. התוכנית יכולה לקבוע את זכויות הבניה באחוזים מגודל תא השטח או ע"י הגדרה של גודל היחידות.

מטרת התב"ע המוצעת היא לאפשר חלוקה למגרשים וביצוע שיוך , בתב"ע בסמכות ועדה מקומית. כדי לזרז את תהליך השיוך ולא לבצע אותו ע"י הגשת תב"ע בסמכות מחוזית שתגרום לחשיפה ודרישות רבות שלא קיימות כיום. בנוסף למשך זמן האישור שנמדד בשנים ולא בחודשים. כאשר מחליטים להגיש תב"ע בסמכות מקומית , יש היא זריזה וזולה אבל יש לה מגבלות. לא ניתן להוסיף זכויות בניה בת"ע בסמכות מקומית.

יש כאן ערבוב בין שני תחומים: חברתי ותכנוני. תב"ע היא כלי תכנוני. תב"ע שערוכה בתאי שטח גדולים של מגורים שומרת על המרקם הקיים. זכויות הבניה האחידות לכל שכונה נגזרת מאופי הבינוי הקיים של השכונה: צפיפות, כמות יחידות דיור, גודל יחידות הדיור הקיימות, גודל המגרשים שניתן להקצות בשכונה וכדומה.

כפי שהוסבר במענה לשאלות קודמות ניתן להגדיר בתב"ע זכיות בניה לתא שטח במספר דרכים:
א. להגדיר אחוזי בניה לתא השטח ולהגדיר את מספר יחידות הדיור. ההתייחסות תהיה שמתוך גודל תא השטח יחלצו את סה"כ זכויות הבניה ויחלקו בכמות יחידות הבניה.
ב. להגדיר את מספר יחידות הדיור ולהגדיר טווח לגודל יחידת דיור.  ההתייחסות תהיה שיילקח בחשבון  המספר הגובהה בתוך הטווח ועל פיו כולם ישלמו. בפועל לא כולם יוכלו לממש את המספר הגבוהה בטווח, וכך חברים ישלמו על זכויות שהם לא יכולים ממש.
ג. להגדיר מספר יחידות דיור ולקבוע זכויות בניה לכל יחידה. ההתייחסות תהיה שלכל יחידת דיור בשכונה נקבעו זכויות בניה מוגדרות.

תוכן אקורדיון